Co zrobić gdy najemca nie płaci czynszu? Odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu

Właściciele często stają przed wyzwaniem znalezienia najemców, którzy będą płacić czynsz na czas, dbać o nieruchomość i będą chcieli opuścić pomieszczenia, gdy ich umowa najmu wygaśnie.

Jednakże, w niektórych przypadkach, osoby zajmujące lokal mogą być mniej niż chętni do współpracy. Może to wynikać z różnych powodów. Najemcy mogą nie mieć środków na zapłacenie czynszu lub mogą być po prostu niezadowoleni ze swojej sytuacji życiowej. Może to sprawić, że używanie lokalu będzie nadal działało a lokatora będzie ciężko ”wygonić”.

W takich przypadkach właściciele mogą znaleźć się w trudnej sytuacji, jeśli chcą zakończyć najem przed terminem i odzyskać swoje lokale. Aby zabezpieczyć się przed takimi sytuacjami, wynajmujący powinni rozważyć podpisanie umowy najmu, która zawiera „klauzulę o wcześniejszym rozwiązaniu umowy”.

Klauzula ta pozwala wynajmującym na wypowiedzenie umowy najmu, jeżeli spełnione są pewne warunki. Jeżeli najemca nie zapłaci czynszu w terminie (lub nie uiści opłat za zwłokę), może to być podstawą do wcześniejszego wypowiedzenia. Właściciel lokalu musi dać pisemne zawiadomienie w ciągu 10 dni od otrzymania płatności/zawiadomienia o opóźnieniu w zapłacie wysokości czynszu.

Jak wygląda bezumowne korzystanie z lokalu?

Istnieje wiele różnych sytuacji, w których dana osoba może korzystać z cudzej własności bez jej zgody. Na przykład, jeśli najemca zostanie eksmitowany z wynajmowanej nieruchomości, może zostać zmuszony do jej natychmiastowego opuszczenia. Jednak w niektórych przypadkach nie dochodzi do tego ze względu na złożoność postępowania prawnego lub z innych powodów. W takich sytuacjach wynajmujący mogą domagać się odszkodowania za korzystanie z ich nieruchomości.

To samo dotyczy osób prawnych. Jeśli wynajęliście Państwo nieruchomość i jest ona wykorzystywana bez Państwa wiedzy lub wbrew Państwa woli, mogą wystąpić pewne konsekwencje. Na przykład, jeśli ktoś inny korzysta z lokalu bez Twojej wiedzy lub wbrew Twojej woli, możesz domagać się o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu – kiedy starać się o odszkodowanie z tytułu prawnego?

Być może zastanawiasz się, „Jaka jest różnica między czynszem, a odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu?”.

Pierwszą rzeczą, którą należy zrozumieć jest to, że oba te terminy odnoszą się do kwoty pieniędzy płaconej przez najemcę właścicielowi. Kluczowa różnica polega na tym, że czynsz jest należny na podstawie istniejącej wcześniej umowy – najczęściej najmu. Natomiast odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu jest należne, gdy najemca nie posiada już tytułu najmu lokalu.

Na przykład, jeśli wynajmujesz mieszkanie od swojego właściciela, a następnie decydujesz się zerwać umowę najmu przed terminem, będziesz musiał zapłacić czynsz, za czas pozostały do końca umowy najmu (jeśli taki istnieje), ale jeśli nie masz już ważnej umowy najmu, to nic nie stoi na przeszkodzie, abyś nadal mieszkał w tym mieszkaniu. W takim przypadku Pan wynajmujący miałby prawo do odszkodowania za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości, odszkodowania uzupełniającego oraz możliwość opróżnienia lokalu mieszkalnego z lokatorów – wszystko w taki sposób aby zgodnie to było ochronie praw lokatorów.

Ocena wysokości odszkodowania – jak ocenić?

Aby ustalić wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, musisz wiedzieć, czy Twojemu najemcy przysługuje prawo do otrzymania od gminy lokalu socjalnego lub zamiennego. Ważny jest również skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Jeśli nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego, to proceduralnie łatwiej jest ustalić, jaką kwotę czynszu powinien płacić tytułem odszkodowania. Najczęściej kwota ta zostanie ustalona przez biegłego rzeczoznawcę.

Jeśli Twojemu najemcy przysługuje prawo do lokalu zamiennego, to jest on zobowiązany do płacenia czynszu w wysokości, w jakiej płaciłby go nadal, gdyby umowa nie wygasła. Innymi słowy: jeśli w umowie zobowiązuje się do płacenia co miesiąc 1000 zł, to po wygaśnięciu umowy i do czasu otrzymania od gminy lokalu zastępczego powinien nadal płacić co miesiąc 1000 zł. Oznacza to, że odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu!

Sytuacja komplikuje się, gdy lokatorowi, wobec którego orzeczono eksmisję, sąd przyznaje prawo do lokalu socjalnego. W trakcie procesu o eksmisję sąd z urzędu bada przesłanki przyznania takiego lokatora: dochody pozwanego, jego sytuację życiową i majątkową. Jeżeli w wyniku tych dowodów sąd korzystnie rozstrzygnie o tym uprawnieniu, wynajmujący nie może usunąć lokatora z lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty najmu lokalu socjalnego. W takiej sytuacji odszkodowanie żądane od lokatora jest z reguły bardzo niskie, gdyż właściciel może żądać jedynie kwoty czynszu, jaką lokator płaciłby, gdyby był to lokal socjalny.

Podsumowując: Prawo przewiduje różne możliwości w sytuacjach, w których lokatorzy zajmują swoje mieszkanie nie płacąc czynszu lub nie mając do tego żadnego tytułu prawnego (np. z powodu eksmisji). Opcje te mają na celu ochronę zarówno wynajmujących, jak i najemców.

_________________________

Autor: Julia Kownacka

Autor zdjęć: DCStudio